W obrocie konsumenckim może zdarzyć się tak, że przedsiębiorca, jako “silniejsza” strona umowy stara się jednostronnie narzucić konsumentowi niekorzystne dla niego postanowienia. Należy jednak mieć na uwadze, że jeśli tego rodzaju postanowienia kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy to nie będą one wiążące. Tego rodzaju “pułapki” zaliczają się do tzw. klauzul niedozwolonych (abuzywnych).
Stosowanie klauzul abuzywnych jest szczególnie powszechną praktyką w umowach z deweloperami. Poniżej opisujemy najczęstsze klauzule niedozwolone stosowane w tego typu umowach.
Klauzula zmiany ceny na wypadek niedoszacowania powierzchni nieruchomości
Jest to jedna z najpowszechniejszych klauzul niedozwolonych stosowanych przez deweloperów. Postanowienie w tym przedmiocie z reguły zakłada, iż deweloper będzie uprawniony do zmiany uzgodnionej ceny nabycia nieruchomości w przypadku, gdy po realizacji inwestycji okaże się, iż powierzchnia lokalu ulegnie zmianie w stosunku do powierzchni określonej w projekcie wykonawczym.
Takie postanowienie pozostaje w sprzeczności z przepisami kodeksu cywilnego bowiem przewiduje dla przedsiębiorcy jednostronne uprawnienie do określenia lub podwyższenia ceny po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy.
Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m. in. w wyroku Sądu Okręgowy w Warszawie, Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOkiK) z dnia 9 września 2004 r. (sygn. akt: XVII Amc 12/04), w uzasadnieniu którego Sąd skonkludował:
“Postanowienia umowne nie uzgodnione indywidualnie to te, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu, a w szczególności dotyczy to postanowień umownych przyjętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Z kolei przepis art. 3853 k.c. podaje przykłady niedozwolonych postanowień umownych, z tym że nie stanowi wyczerpującego katalogu takich postanowień. Zdaniem Sądu § 3 pkt 4 wzorca zawiera niedozwolone postanowienia umowne określone w art. 3853 pkt 20 k.c., które umożliwiaj ą pozwanej Spółce po zawarciu umowy z konsumentem podwyższenie ceny lokalu (na skutek zwiększenia metrażu lokalu w stosunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odstąpienia od umowy w powyższej sytuacji, co z uwagi na wzrost obciążeń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzić żadnych wątpliwości.”
Niemożność powoływania się na wady, które nie zostały stwierdzone podczas pierwszego protokołu
Deweloperzy często zastrzegają dla siebie prawo do dokonania jednostronnego odbioru wykonanych prac na wypadek niestawiennictwa kupującego. Już samo takie postanowienie należy traktować w kategoriach klauzuli abuzywnej. Tym bardziej zatem niedozwolone będzie zawarcie postanowienia, w myśl którego kupujący nie może odmówić ponownego odbioru lokalu z powołaniem się na nowe istotne wady, które mógł stwierdzić w trakcie pierwszego odbioru.
Pierwsze z postanowień jest niedozwolone z uwagi na fakt, iż daje ono przedsiębiorcy uprawnienie do dokonywania wiążącej interpretacji umowy, tj. stwierdzenia, że wybudowana przez dewelopera nieruchomość jest zgodna z umową, co z kolei generuje obowiązek zapłaty ceny, pozbawiając jednocześnie konsumenta możliwości weryfikacji należytego wykonania umowy. Drugi z niedozwolonych zapisów z kolei wyłącza odpowiedzialność przedsiębiorcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, pozbawiając konsumenta prawa do reklamowania wad lokalu
Źródło: Wyrok SOKiK z dnia 26 stycznia 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 3233/10.
Utrata rękojmi w przypadku wykonania prac “na własną rękę”
Nie odniesie zamierzonego skutku takie postanowienie, zgodnie z którym w przypadku dokonania przez kupującego prac dodatkowych (zamiennych, adaptacyjnych) w nabywanym od dewelopera lokalu, kupujący traci względem dewelopera uprawnienia z rękojmi w zakresie elementów objętych dokonanymi pracami.
Tego rodzaju klauzula jest niedozwolona bowiem wprowadza mechanizm utraty uprawnień nabywcy z tytułu rękojmi w razie prowadzenia prac dotyczących danego elementu lokalu niezależnie od tego, czy wada danego elementu była wynikiem wykonywania w nim prac dodatkowych, czy też powstała niezależnie od tych prac. Tak konstrukcja zmierza do nieuzasadnionego ograniczenia odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi
Źródło: Wyrok SOKiK z dnia 17 maja 2018 r. (sygn. akt: XVII AmC 678/16)
Zwolnienie z odpowiedzialności dewelopera w umowie przenoszącej własność nieruchomości
Zdarza się również, że przy zawieraniu umowy końcowej, przenoszącej własność lokalu deweloper próbuje pozbawić konsumenta wszelkich roszczeń związanych z ewentualnym niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy deweloperskiej. Taka praktyka jest niedozwolona. Obie umowy są ze sobą ściśle powiązane. Powyższe postanowienie wyłącza roszczenia konsumenta względem przedsiębiorcy jakie mogłyby powstać na podstawie umowy deweloperskiej np.: z tytułu należnych konsumentowi od przedsiębiorcy kar umownych. SOKiK zwraca uwagę na fakt, iż gdyby zapisu o omawianej treści nie było w umowie, wówczas sytuacja konsumenta byłaby korzystniejsza, gdyż obowiązujące przepisy nie przewidują regulacji o treści tożsamej lub zbliżonej do zakwestionowanej klauzuli. Nie ma również racjonalnego uzasadnienia dla umieszczania tego typu postanowień w umowie przenoszącej własność lokalu.
Źródło: Wyrok SOKiK z dnia 17 maja 2018 r. (sygn. akt: XVII AmC 678/16)
Wskazane powyżej postanowienia stanowią jedynie przykładowy katalog klauzul niedozwolonych. Prawnicy Kancelarii Karbowski Rasiński & Partners przeanalizowali dziesiątki umów deweloperskich. Praktyka zawodowa naszych specjalistów pokazuje, że rzadko kiedy trafia się taka umowa, w której żadne z postanowień nie rodzi wątpliwości natury prawnej. Mając na uwagę niebagatelne znaczenie inwestycji jaką jest zakup domu lub mieszkania, przed podpisaniem umowy z deweloperem warto powierzyć jej analizę doświadczonemu prawnikowi.
Autor:
adwokat Bartosz Karbowski
Partner Zarządzający
Karbowski Rasiński & Partners
