Wynajmując lokal mieszkalny przedsiębiorca musi liczyć się z istnieniem szeregu przepisów, które chronią interesy lokatora. Zapewnienie takiej ochrony jest niewątpliwie pożądane – w końcu to lokator, niebędący profesjonalnym uczestnikiem obrotu gospodarczego jest “słabszą” stroną umowy. Przepisy te mogą być jednak uciążliwe dla wynajmujących – zwłaszcza w przypadku konieczności pozbycia się z lokalu najemców, którzy nie płacą czynszu. Rozwiązaniem może być tzw. najem instytucjonalny.
Eksmisja najemcy w świetle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów
Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminnym zapewnia lokatorowi ochronę przed eksmisją. Nawet zatem w przypadku rozwiązania umowy najmu z przyczyn leżących po stronie najemcy (np. na skutek zalegania z płatnością czynszu, niszczenia lokalu, itp.) pozbycie się lokatora z lokalu może okazać się znacząco utrudnione. W wyroku nakazującym opuszczenie lokalu sąd bowiem obowiązkowo orzeka o przyznaniu najemcy lokalu socjalnego, jeżeli najemca jest do niego uprawniony. Do katalogu uprawnionych zalicza się m. in.:
- kobiety w ciąży;
- małoletnich, osoby niepełnosprawne, osoby ubezwłasnowolnioną oraz osoby sprawujące nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkałe;
- osobę obłożnie chorą;
- emerytów i rencistów;
- osoby bezrobotne.
Uprawnienie do lokalu socjalnego wstrzymuje wykonanie nakazu opuszczenia lokalu do czasu przedstawienia przez gminę oferty wynajmu lokalu socjalnego. Często jednak zdarza się tak, że gmina nie dysponuje odpowiednią ilością lokali socjalnych, co z kolei powoduje, że wykonanie nakazu eksmisji pozostaje wstrzymane na długi czas. W tym okresie “dawny” najemca w dalszym ciągu zamieszkuje lokal, niezależnie od tego czy opłaca czynsz. Wynajmujący pozostaje w trudniej sytuacji – nie tylko bowiem nie otrzymuje wynagrodzenia za korzystanie z jego nieruchomości, ale też nie może jej wynająć innemu najemcy.
Najem instytucjonalny – wyjątek od reguły
Opisanych problemów pozwala uniknąć zawarcie umowy najmu instytucjonalnego. Z zastrzeżeniem kilku wyjątków najem instytucjonalny nie podlega pod reżim przepisów dotyczących ochrony lokatorów. Umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest na czas oznaczony. Ustawodawca wyłączył jednak zastosowanie w tym przypadku przepisu z art. 661 par. 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa najmu zawarta na czas oznaczony, po upływie 10 lat przekształca się w umowę na czas nieoznaczony. Tym samym najem instytucjonalny umożliwia zawieranie długoterminowych umów, np. na 30 lat.
Z perspektywy wynajmujących najistotniejszą zaletą najmu instytucjonalnego jest możliwość szybkiego wyegzekwowania obowiązku opuszczenia lokalu przez najemcę po rozwiązaniu umowy. Już bowiem przy sporządzaniu umowy najmu instytucjonalnego najemca sporządza – w formie aktu notarialnego – oświadczenie, w którym zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wyznaczonym przez wynajmującego (termin ten nie może być krótszy niż 14 dni) oraz przyjmuje do wiadomości, że w związku z koniecznością opróżnienia lokalu nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego lub zastępczego. Takie oświadczenie stanowi tytuł egzekucyjny. Oznacza to, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu na opuszczenie lokalu wynajmujący może wystąpić o nadanie dokumentowi klauzuli wykonalności. Opatrzone klauzulą wykonalności oświadczenie najemcy stanowi z kolei tytuł wykonawczy – umożliwiający wynajmującemu skierowanie do komornika wniosku o przeprowadzenie eksmisji. Jeśli zatem najemca – po ustaniu stosunku najmu – nie opuści dobrowolnie lokalu, wynajmujący będzie dysponował narzędziami umożliwiającymi szybką realizację takiego obowiązku.
Tylko dla przedsiębiorcy
Najem instytucjonalny (w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego) powstał z myślą o przedsiębiorcach prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Tylko takie podmioty mogą być bowiem wynajmującymi w umowie najmu instytucjonalnego.
W celu zabezpieczenia interesów stron sporządzenie umowy najmu instytucjonalnego warto powierzyć specjaliście – adwokatowi lub radcy prawnemu.
Prawnicy Kancelarii Karbowski Rasiński & Partners dysponują bogatym doświadczeniem w sporządzaniu umów najmu instytucjonalnego dla przedsiębiorców z sektora rynku nieruchomości.
